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房地产投资核心观点

 

政策方向

 

       重申调控从紧,但边际改善可期,地方对冲政策频出促需求。

 

资金动向

 

       总体紧缩,资产证券化放量,按揭利率持续提升。

 

市场趋势

 

       分城轮动,库存低位,限价惜售。

 

投资策略

 

       关注房地产龙头企业、热点二线城市住房以及租赁市场资产证券化。

 

 

调控从紧,Q2销售下滑,资产证券化盛行

2018下半年房地产投资策略

 

 

1
地产调控从紧基调不变,热点二线城市落户激增

 


       2018 年初以来总体政策基调依然趋紧,两会政府工作报告、中央政治工作会议以及住建部的多次表态均围绕“房住不炒、差别化调控、长效机制、平稳健康发展”等关键词强调调控目标的不动摇,调控力度的不放松。


       截止2018年5月底,据不完全统计,累计出台的楼市调控政策已超百个,其中4月单月多达33次,海南、北京、杭州等城近期多次发布房地产新政。预计2018年下半年总体政策基调依然偏紧,依然以控房价为核心调控目标。


图1:房地产相关落户政策梳理

数据来源:复华投资


 

       与此同时,近期部分热点二线城市开启抢人大战,落户激增。各地政府纷纷出台人才引进政策,其他包括南京、武汉、成都、天津、海南、长沙等20多省区与城市先后出台大力度措施吸引人才,送户口、送房补、大学生八折购房、免费租借办公区等吸引人才落户。

 


       各地人才新政、公积金额度提升以及棚改力度超预期等刚改类的对冲政策将推动需求稳定,预计供给端或也将略有修正。

 

2
资金面总体紧缩,部分渠道融资金额抬升,资产证券化放量,按揭利率持续提升

 

       在金融去杠杆的大前提下,近期国内M2增速和社融增速持续下滑,2018年1-4月M2累计增速为8.3%,社融累计增速为10.5%。房地产行业总体资金面随之持续紧缩,投资到位资金增速持续下滑,2018年1-4月累计增速仅为2.1%,且下滑速度较快。

 

       2018年1-5月,上市房企合计境内债务融资(包括定向、短融、中票、私募债、ABS、ANB)金额约2,247亿元,与2017年同期(约为88亿元)相比大幅提升,2017年全年仅3,756亿元。

 

图2:上市房企境内债务融资金额(亿元)

 

 

 

数据来源:Wind

  

       2014年以来企业ABS发行金额增长迅猛,年均增速超过100%。其中,房地产ABS中的不动产类REITS和CMBS在2018年1-4月的发行金额分别为60.39亿元和43.81亿元。


       面对庞大存量资产及近期地产行业融资渠道受限的局面,通过资产证券化来盘活存量、优化资本结构、降低资金成本成为房地产行业的重要举措。2018年5月22日至28日的单周内,证监会集中审批通过了多只房地产ABS产品的发行,总金额约为123亿元。


        2018年3月30日,银保监会副主席王兆星出席中国银行业协会第七届会员大会四次会议(换届大会)时表示,银行业要努力抑制居民杠杆率,严控个人消费贷款等违规流入股市和房市,继续遏制房地产泡沫化。


   根据数据显示,2018年4月居民购房首套平均按揭利率提升至5.56%,持续提升的按揭利率抑制了居民加杠杆的速度。

 

 

3
分城轮动,库存低位

 

 

       2015 年上半年之前,一、二、三线城市由于房地产政策的全国统一的信贷政策和调控政策,成交量变化呈现明显的同涨同跌的同步状态,导致一、二、三线销售面积叠加,波幅剧烈。


        因城施策的提出及贯彻执行,打破了以往一、二、三线城市同涨同跌的状态,一、二、三线城市的商品房成交呈现出城市轮动的状态。不同能级城市的成交轮动,导致了本轮地产销售面积累计同比增速高点较低,但下滑较为缓慢,出现了目前商品房销售面积累计同比连续下滑24个月,却仍旧为正值的情况。同时,近期的抢人大战导致落户激增,更加剧了不同城市之间的销售分化。


        由于2016-2017年棚改货币化政策和去库存政策的贯彻执行,去库存情况较好,全国库存水平降幅明显。Wind数据显示,2018年4月全国商品房待售面积为56,687万平方米,相比最高点降幅约为22.5%,全国商品住宅待售面积为28,522万平方米,相比最高点降幅约为37.5%。


 

       综上所述,2018年支撑销售数据的三、四线去库存和“棚改”货币化将在高基数的基础上放缓,房贷利率持续提升,房贷额度紧张向部分房价上涨较快的三、四线蔓延,政策重申房地产调控从紧基调不变。2018年出台的楼市调控政策已超百个,部分前期销售情况较好的城市库存不足,供给推盘量不足,部分热点城市的限价政策导致一、二手房价格倒挂,开发商推盘供给情绪不高。

       分城施策大背景下,一、二线资产泡沫的调控在2018年仍将持续,但在2017年低基数、土地放量扩大供给、热点二线抢人大战加速落户绕道限购的情况下,预计一、二线销售面积将出现提升,提升空间则依赖于购房信贷政策以及预售政策的边际变化。

       分城轮动的情况下,销售结构性分化严重。尽管全国商品房销售面积持续24个月下滑,但近期部分热点二线城市得益于抢人大战,加速落户,以及小范围预售放开,近期销售面积累计同比增速有所回升。


投资策略

 

坚守龙头企业价值


       龙头房地产企业在目前行业集中度提升的大前提下,可以持续提升市场份额,保持相对稳健的营收及利润增速。利用长期积累的品牌优势、资金优势、客群优势切入“生活服务类”协同业务板块,如养老地产、商业地产、旅游服务、长租公寓等,拓展业务结构,优化利润组成,可以获取更稳定的现金流。


关注热点二线城市住房


        在分城施策的大背景下,得益于近期以来热点城市落户大战,预计热点二线城市销售面积将出现提升。


关注租赁市场资产证券化


        2018年4月25日下午,证监会和住建部联合印发《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》,推进住房租赁资产证券化。此举将有助于盘活住房租赁存量资产,提高资金使用效率,促进住房租赁市场发展。


        住房租赁资产证券化是发展住房租赁市场的重要政策支持,对于加快推进租赁住房市场建设将起到积极效应,预计后续长租公寓和租赁住房项目的证券化融资将快速审核、快速通过以及快速发行。


        目前,已有多家长租公寓运营商的ABS发行获得批准,并分批次(储架发行)逐步发行融资。包括魔方公寓、北京自如公寓、招商蛇口、保利地产、碧桂园等。

 

 



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